Durante décadas, quem vivia de aluguel só se preocupava com uma coisa: o Imposto de Renda. Com a Reforma Tributária, isso mudou — e, para alguns proprietários, o impacto começa já em 2027.
Este conteúdo é para você se…
- Você tem mais de 3 imóveis alugados;
- Recebe mais de R$ 240 mil por ano de aluguel;
- Ainda declara tudo como pessoa física.
Marcou os três? Os próximos minutos podem valer alguns milhares de reais por ano.
O que mudou (e ninguém avisou)
Com a Reforma, o aluguel passou a ser alcançado também pelos novos IBS e CBS — os impostos que substituem PIS, Cofins, ISS e ICMS. E a lei criou um gatilho automático: quem tem mais de 3 imóveis alugados e recebe mais de R$ 240 mil por ano passa a ser tratado, na prática, como uma empresa.
Traduzindo: você vira contribuinte desses novos impostos sem assinar nada. A partir de 2027, além do IR, entra o IBS/CBS sobre os seus aluguéis — e surgem obrigações que antes eram só de empresa, como inscrição em CNPJ e emissão de nota fiscal a cada aluguel.
Quanto isso pesa
Quando a Reforma estiver plenamente em vigor, esse perfil pode entregar perto de 36% do aluguel em impostos, somando o Imposto de Renda (até 27,5%) e o novo IBS/CBS. Mais de um terço do que você recebe — todo ano.
A boa notícia: existe um caminho legal
Chama-se holding patrimonial. Na prática, é uma empresa criada para ser dona e administradora dos seus imóveis. Em vez de os aluguéis caírem na sua pessoa física, eles passam pela empresa — que é tributada de forma bem mais leve.
Hoje, como pessoa física: até cerca de 36% do aluguel em impostos.
Com uma holding bem estruturada: em torno de 19%.
A diferença fica no seu bolso.
Sobre R$ 300 mil de aluguel por ano, isso pode representar mais de R$ 45 mil de economia anual. E a mesma estrutura ainda organiza a sua sucessão, protegendo o seu legado.
Por que agir agora: a janela de 2027–2028
Há um detalhe que poucos perceberam: nesses dois anos, a carga da holding fica ainda menor do que será depois, por causa da forma escalonada como a Reforma substitui os tributos antigos. É uma janela rara. Quem organiza a estrutura antes aproveita o desconto de largada — quem deixa para depois, perde.
O que não vamos prometer
Seremos diretos, porque é assim que trabalhamos. A holding não é mágica e não serve para todos os casos. Ela tem custo de estruturação e manutenção e, em alguns cenários, simplesmente não compensa. A diferença é que a gente faz essa conta antes — e diz com clareza se, no seu caso, vale a pena ou não.
Quer saber se compensa para você?
Cada patrimônio é diferente, e a resposta certa depende dos seus números. Podemos analisar o seu cenário e mostrar, na ponta do lápis, se a holding faz sentido para o seu caso.
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Bandeira & Delfino — Sociedade de Advogados
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Conteúdo meramente informativo. Não constitui consulta ou parecer jurídico. Os valores e percentuais são aproximados e dependem da regulamentação da Reforma Tributária e das alíquotas de referência, ainda em calibração (posição: julho/2026). Cada situação exige análise individual.